Offizielle Grundstückspreise für alle Städte und Landkreise in Thüringen. Transparente Daten vom BORIS-TH Portal – aktualisiert für 2026.
Der Thüringer Immobilienmarkt befindet sich im Zeitraum 2025 bis 2026 in einer Phase der Konsolidierung und der strukturellen Neuausrichtung. Nach einer Dekade kontinuierlicher Preissteigerungen haben die Zinswende der Europäischen Zentralbank (EZB) und die anhaltend hohen Baukosten zu einer merklichen Abkühlung der Transaktionszahlen geführt, während die Bodenrichtwerte in den Top-Lagen eine bemerkenswerte Resilienz aufweisen.
Als Immobilien-Datenanalyst liefert dieser Bericht eine tiefgreifende Untersuchung der amtlichen Bodenrichtwerte, der regionalen Preisunterschiede und der makroökonomischen Faktoren, die den Markt im Freistaat Thüringen prägen.
Die folgende Tabelle zeigt die durchschnittlichen Bodenrichtwerte für baureifes Wohnbauland in den wichtigsten Städten und Landkreisen Thüringens. Die Daten basieren auf den offiziellen Gutachterausschüssen und dem BORIS-TH Portal.
| Stadt / Landkreis | Ø Bodenrichtwert |
|---|---|
| Jena (Kreisfrei) | 399 €/m² |
| Erfurt (Landeshauptstadt) | 291 €/m² |
| Weimar (Kreisfrei) | 205 €/m² |
| Saale-Holzland-Kreis | 75 €/m² |
| Ilm-Kreis | 59 €/m² |
| Weimarer Land | 56 €/m² |
| Sömmerda | 53 €/m² |
| Landkreis Gotha | 48 €/m² |
| Kyffhäuserkreis | 30 €/m² |
| Altenburger Land | 27 €/m² |
| Landkreis Greiz | 24 €/m² |
| Hildburghausen | 22 €/m² |
*Datenbasis: Offizielle Gutachterausschüsse Thüringen (Stand 2025/2026). Werte gelten für baureifes Wohnbauland.
Jena behauptet seine Position als teuerster Standort in Thüringen mit deutlichem Abstand. Die Stadt ist geprägt durch ihre Funktion als internationale Forschungs- und Technologiestadt, was eine kaufkräftige Klientel anzieht. Die topographische Lage im Saaletal begrenzt zudem das Angebot an verfügbaren Bauflächen, was den Preisdruck in den begehrten Hang- und Tallagen verstetigt.
Der durchschnittliche Bodenrichtwert für Wohnbauflächen in Jena wird aktuell mit 399 €/m² beziffert. In der historischen Betrachtung zeigt sich jedoch, dass der Markt nach einem Peak im Jahr 2021 (436 €/m²) eine Korrekturphase durchlaufen hat. Bis 2024 sanken die durchschnittlichen Werte um etwa 8,7 % auf das Niveau von 398 €/m², was als Reaktion auf die gestiegenen Finanzierungskosten gewertet werden kann. Dennoch erreichen Spitzenlagen in der Jenaer Innenstadt und in sanierten Altstadtquartieren Werte von bis zu 2.340 €/m².
| Stadtteil / Lage | Ø Bodenrichtwert |
|---|---|
| Jena-Zentrum | 883 €/m² |
| Jena-West | 556 €/m² |
| Kernberge | 525 €/m² |
| Wenigenjena | 447 €/m² |
| Jena-Nord | 426 €/m² |
| Zwätzen | 422 €/m² |
| Lobeda-Altstadt | 377 €/m² |
| Winzerla | 275 €/m² |
| Cospeda | 206 €/m² |
| Lützeroda | 79 €/m² |
Diese Daten verdeutlichen eine extreme Spreizung innerhalb des Stadtgebiets. Während das Zentrum und der Westen der Stadt Werte aufweisen, die teilweise über dem Niveau vieler westdeutscher Großstädte liegen, finden sich in peripheren Ortsteilen wie Lützeroda noch Flächen im zweistelligen Bereich. Für Investoren bedeutet dies, dass die Lage innerhalb Jenas das entscheidende Kriterium für die Werthaltigkeit bleibt, während die allgemeine Marktentwicklung 2025/2026 Anzeichen einer Bodenbildung zeigt.
Erfurt zeigt als administratives Zentrum und wichtiger Logistikknotenpunkt eine hohe Marktstabilität. Mit einem durchschnittlichen Bodenrichtwert von 291 €/m² rangiert die Landeshauptstadt stabil auf dem zweiten Platz im thüringischen Ranking. Die Nachfrage wird hier primär durch den Zuzug aus dem Umland und die attraktive Infrastruktur (ICE-Knoten) getragen.
In Erfurt ist die Angebotsknappheit bei bestehenden Einfamilienhäusern ein wesentlicher Faktor, der die Nachfrage nach Bauland stützt. Der Marktbericht 2025/2026 weist darauf hin, dass in bestimmten Stadtteilen sogar leichte Preiserholungen zu beobachten sind, da sich Käufer an das neue Zinsumfeld gewöhnt haben.
| Stadtteil / PLZ | Ø Bodenrichtwert |
|---|---|
| Innenstadt / Altstadt | 291 €/m² |
| Johannesplatz | 256 €/m² |
| Ilversgehofen | 203 €/m² |
| Kerspleben | 170 €/m² |
| Schwerborn | 151 €/m² |
| Hohenwinden | 134 €/m² |
Ein interessantes Detail der Erfurter Marktentwicklung ist der Rückgang in Stadtteilen wie Hohenwinden, wo der durchschnittliche Wert von 146 €/m² im Jahr 2021 auf 134 €/m² im Jahr 2024 fiel. Dies reflektiert die allgemeine Trendwende am Immobilienmarkt nach Jahren des kontinuierlichen Anstiegs. Dennoch bleiben die Preise in den zentralen Lagen aufgrund der hohen Lebensqualität und der begrenzten Verfügbarkeit von Bauflächen auf einem hohen Niveau stabil.
Weimar nimmt mit einem durchschnittlichen Bodenrichtwert von 205 €/m² die dritte Position unter den kreisfreien Städten ein. Die Stadt profitiert von ihrem Ruf als UNESCO-Welterbe und ihrer Attraktivität für Akademiker und Familien. Der Markt in Weimar gilt als weniger volatil als in Jena, zeigt aber dennoch eine deutliche Differenzierung zwischen den Kernlagen und den Randgebieten.
Die Bodenrichtwert-Entwicklung in Weimar erreichte ihren Höhepunkt ebenfalls im Jahr 2021 mit 224 €/m² und korrigierte bis 2024 auf 205 €/m², was einem Rückgang von etwa 8,5 % entspricht. Dennoch bleibt das Preisniveau in den sanierten Altbaugebieten und in bevorzugten Lagen wie "Am Horn" oder Oberweimar hoch.
| Stadtteil | Ø Bodenrichtwert |
|---|---|
| Innenstadt | 289 €/m² |
| Oberweimar-Ehringsdorf | 203 €/m² |
| Tiefurt | 162 €/m² |
| Niedergrunstedt | 156 €/m² |
| West | 152 €/m² |
| Nord | 148 €/m² |
| Legefeld-Holzdorf | 128 €/m² |
| Possendorf | 82 €/m² |
In Weimar zeigt sich eine klare Korrelation zwischen der Nähe zum kulturellen Zentrum und dem Bodenwert. Während die Innenstadt mit einem Durchschnitt von 289 €/m² die Liste anführt, fallen die Werte in ländlicher geprägten Ortsteilen wie Possendorf oder der Ettersbergsiedlung auf Werte unter 100 €/m². Für das Jahr 2026 wird erwartet, dass die Nachfrage nach gut erschlossenen Wohnbauflächen in Weimar stabil bleibt, da die Stadt als attraktive Alternative zu den noch teureren Standorten Jena und Erfurt wahrgenommen wird.
Jenseits der großen Ballungszentren bietet der thüringische Grundstücksmarkt eine enorme Vielfalt an Preisniveaus. Das Spektrum reicht von suburbanen Regionen mit hohem Nachfragedruck bis hin zu peripheren, ländlichen Gebieten, in denen Bauvorhaben zu Bruchteilen der städtischen Kosten realisierbar sind.
Die höchsten Bodenrichtwerte außerhalb der kreisfreien Städte konzentrieren sich auf die Regionen, die unmittelbar an die Wachstumszentren angrenzen oder eine starke industrielle Basis aufweisen.
Als direkter Nachbar von Jena profitiert dieser Landkreis massiv vom Überstrahlungseffekt der Universitätsstadt. In Gemeinden wie Zöllnitz (Ø 184 €/m²) oder Großlöbichau (Ø 154 €/m²) liegen die Preise deutlich über dem Kreisdurchschnitt, da sie als attraktive Wohnstandorte für Jenaer Pendler fungieren.
Die Region um Arnstadt und Ilmenau profitiert von einer starken gewerblichen Entwicklung und der Universität. Arnstadt weist als zweitgrößte kreisangehörige Stadt Bodenrichtwerte von durchschnittlich 79 €/m² auf, was die hohe wirtschaftliche Dynamik der Region unterstreicht.
Dieser Landkreis umschließt die Stadt Weimar und liegt zentral zwischen Erfurt und Jena. Die gute verkehrliche Anbindung macht die Region zu einem bevorzugten Standort für Eigenheimbebauung. Innerhalb des Kreises gibt es jedoch große Unterschiede; so liegen die Wohnungspreise in Blankenhain (2.939 €/m²) weit über dem Thüringer Schnitt, was auf exklusive Wohnlagen hindeutet.
In den Regionen, die fernab der großen Verkehrsachsen und urbanen Zentren liegen, zeigen sich die niedrigsten Bodenrichtwerte Thüringens. Diese Gebiete bieten oft eine hohe Lebensqualität bei minimalen Grundstückskosten.
Dieser Landkreis stellt aktuell das preisliche Minimum im Freistaat dar. Die Entkopplung von den großen Wirtschaftszentren führt dazu, dass die Grundstückspreise hier auf einem sehr niedrigen Niveau verharren.
Trotz der Nähe zur zweitgrößten kreisfreien Stadt Gera (Ø 64 €/m²) bleiben die Werte im Landkreis Greiz im Durchschnitt sehr niedrig. Selbst in Kleinstädten wie Greiz liegt der Spitzenwert für Wohnbauflächen lediglich bei 66 €/m².
Auch im Osten Thüringens finden sich sehr preiswerte Bauflächen. In der Stadt Altenburg selbst liegen die Durchschnittspreise für Bestandsimmobilien zwar höher, aber das reine Bauland bleibt für Investoren und Bauherren vergleichsweise günstig.
Im Kontext des thüringischen Immobilienmarktes ist eine präzise Begriffsbestimmung unerlässlich, um die Datenlage korrekt zu interpretieren. Die amtliche Wertermittlung folgt hierbei strikten gesetzlichen Vorgaben, die eine Vergleichbarkeit über alle Gemeinden hinweg sicherstellen.
Der Bodenrichtwert in Thüringen stellt einen durchschnittlichen Lagewert für unbebauten Boden dar, der alle zwei Jahre von unabhängigen Gutachterausschüssen auf Basis tatsächlicher Immobilienverkäufe (Kaufpreissammlung) ermittelt und in wertspezifischen Zonen veröffentlicht wird. Er dient als Orientierungsgröße für Marktteilnehmer, wobei individuelle Grundstücksmerkmale wie Erschließungsgrad oder Bauvorschriften durch Zu- oder Abschläge vom Zonen-Durchschnittswert berücksichtigt werden müssen.
Die gesetzliche Grundlage bildet § 196 des Baugesetzbuchs (BauGB) in Verbindung mit der Thüringer Gutachterausschussverordnung (ThürGAVO). In Thüringen sind die Gutachterausschüsse als selbstständige, an Weisungen nicht gebundene Kollegialgremien organisiert, die den Auftrag haben, für Transparenz auf dem Grundstücksmarkt zu sorgen.
Die Geschäftsstellen dieser Ausschüsse führen die Kaufpreissammlung, in der jeder notariell beurkundete Kaufvertrag erfasst wird. Aus dieser Datenbasis werden nicht nur die Bodenrichtwerte zum Stichtag (aktuell 01.01.2024, nächster Stichtag 01.01.2026) abgeleitet, sondern auch sonstige wertermittlungsrelevante Daten wie Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren und Indexreihen.
§ 196 BauGB und Thüringer Gutachterausschussverordnung (ThürGAVO)
Kaufpreissammlung aller notariell beurkundeten Grundstücksverkäufe
Alle 2 Jahre zum Stichtag (nächster: 01.01.2026)
Es ist zu beachten, dass der Bodenrichtwert nicht mit dem Verkehrswert eines einzelnen Grundstücks gleichzusetzen ist. Er repräsentiert den Wert eines fiktiven, durchschnittlichen Grundstücks in einer Zone. Abweichungen in der tatsächlichen Nutzung, der Form oder dem Erschließungszustand können zu signifikanten Wertunterschieden führen.
Für steuerliche Zwecke, insbesondere im Rahmen der Grundsteuerreform, ist jedoch der amtlich festgestellte Wert zum Stichtag (01.01.2022) verbindlich zu übernehmen.
Zur Ermittlung präziser Daten steht das Portal BORIS-TH als offizielle Quelle zur Verfügung. Es ist Teil der Geodateninfrastruktur Thüringen (GDI-Th) und ermöglicht jedermann den kostenfreien Zugriff auf alle amtlich festgestellten Bodenrichtwerte.
Das System erlaubt die Recherche über Adressen oder Flurstücksangaben. Die Daten werden grafisch auf einer Basiskarte dargestellt, die regelmäßig zum Stichtag aus dem Amtlichen Liegenschaftskataster-Informationssystem (ALKIS) abgeleitet wird.
Ein wesentlicher Vorteil für Nutzer ist die Möglichkeit, eine Bodenrichtwertinformation als PDF-Druckausgabe zu erzeugen, die neben dem Wert auch alle relevanten Grundstücksmerkmale des Richtwertgrundstücks enthält.
| Service-Merkmal | Details |
|---|---|
| Zugriff / URL | boris.thueringen.de |
| Kosten | Kostenfrei für alle Nutzer |
| Aktualisierung | Zweijährlich (Turnus) - Nächste Veröffentlichung: 2026 |
| Inhalt | €/m², Nutzungsart, GFZ/GRZ (Systemimmanent) |
| Grundsteuer | Spezieller Grundsteuer Viewer (grundsteuer-viewer.thueringen.de) |
| Herausgeber | Thüringer Landesamt für Bodenmanagement (tlbg.thueringen.de) |
Die Entwicklung der Grundstückspreise in Thüringen zwischen 2024 und 2026 ist von einer signifikanten Trendwende geprägt. Nach einer Phase der Unsicherheit und fallender Preise bis Ende 2023 deutet die aktuelle Datenlage auf eine Stabilisierung und einen moderaten Aufschwung hin.
Ein entscheidender Faktor für die Wiederbelebung der Nachfrage war die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank. Nachdem die Leitzinsen zur Inflationsbekämpfung massiv angehoben worden waren, erfolgte im Juni 2025 eine Senkung auf 2,15 %.
Diese Maßnahme hat die Bauzinsen stabilisiert, die sich Ende 2025 in einem moderaten Korridor von 3,6 % bis 4,0 % bewegen. Für private Haushalte bedeutet dies eine verbesserte Planbarkeit bei der Finanzierung von Bauvorhaben, was die Nachfrage nach Bauland in Thüringen seit Anfang 2025 wieder moderat steigen lässt.
Trotz der Zinsstabilisierung wirken die hohen Baukosten und die Inflation weiterhin als Belastungsfaktoren. Der Neubau von Wohnimmobilien rechnet sich in vielen Regionen Thüringens oft nur noch im Hochpreissegment oder durch hohe Eigenleistungen, da die Materialpreise und energetischen Anforderungen (GEG) die Gesamtkosten treiben.
In der Folge ist ein deutlicher Neubaumangel entstanden; im Jahr 2025 wurden bundesweit nur ca. 235.000 Wohnungen fertiggestellt, was weit unter dem Bedarf liegt. Dieser Mangel erhöht den Druck auf den Mietmarkt und macht bestehende Baugrundstücke in urbanen Lagen zu einem noch wertvolleren Gut.
Wir beobachten daher, dass die Bodenrichtwerte in den Zentren stagnieren oder leicht steigen, während sie in Regionen mit Modernisierungsstau bei den Bestandsgebäuden eher unter Druck stehen.
Auf Basis der vorliegenden Analysen lassen sich für den Zeitraum 2024 bis 2026 drei wesentliche Schlussfolgerungen ziehen:
Der Markt hat die Talsohle der Preisrückgänge Anfang 2024 hinter sich gelassen. Für 2025 wurde bereits ein durchschnittlicher Preisanstieg von 2,3 % verzeichnet, ein Trend, der sich 2026 verstetigen dürfte. Die Rückkehr der Käufer wird durch stabilere Rahmenbedingungen und ein realistisches Preisgefüge begünstigt.
Die energetische Effizienz ist zum entscheidenden Preistreiber geworden. Grundstücke, die eine nachhaltige Bebauung ermöglichen oder in energieeffizienten Quartieren liegen, erzielen Spitzenpreise. Immobilien der Energieklassen A bis B sind hochgefragt, während für sanierungsbedürftige Objekte in weniger attraktiven Lagen deutliche Abschläge hingenommen werden müssen.
Es besteht ein massives Preisgefälle innerhalb Thüringens. Während Standorte wie Jena und Erfurt Werte aufweisen, die sich dem Bundesdurchschnitt nähern, liegen ländliche Regionen wie der Kyffhäuserkreis preislich um den Faktor 11 unter den Spitzenwerten. Diese "Scherenentwicklung" wird sich 2026 weiter fortsetzen, da die Urbanisierung und die Konzentration auf wirtschaftsstarke Zentren anhalten.
Der Thüringer Immobilienmarkt 2025/2026 erweist sich als bemerkenswert krisenfest. Trotz der makroökonomischen Herausforderungen der letzten Jahre bleibt die Nachfrage nach Wohnraum in den wirtschaftlichen Zentren hoch. Die Stabilisierung der Zinsen im Jahr 2025 hat den notwendigen Impuls gegeben, um den Markt aus der Stagnation zu führen.
Für Investoren und private Bauherren bietet Thüringen ein hochinteressantes Umfeld. Während die Spitzenstandorte Jena und Erfurt Sicherheit und Werthaltigkeit versprechen, bieten die ländlichen Regionen und die "zweite Reihe" der Landkreise (wie der Ilm-Kreis oder das Weimarer Land) attraktive Einstiegspreise bei gleichzeitig guter infrastruktureller Anbindung.
Die Digitalisierung der Grundstückswerte über BORIS-TH und die transparente Berichterstattung der Gutachterausschüsse gewährleisten dabei ein hohes Maß an Markttransparenz. Für das Jahr 2026 ist davon auszugehen, dass die neuen Bodenrichtwerte die Stabilisierung des Marktes widerspiegeln und in den Top-Lagen wieder leichte Zuwächse verzeichnen werden. Als Immobilien-Datenanalyst empfehle ich Marktteilnehmern, insbesondere die energetischen Merkmale und die lokale Wirtschaftsentwicklung in ihre Kalkulationen einzubeziehen, da diese Faktoren zunehmend die Spreu vom Weizen im thüringischen Immobilienmarkt trennen werden.
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